住宅建替中の土地の特例措置について（令和8年度課税向け）

賦課期日（1月1日）時点で住宅の敷地となっている土地は、住宅用地に対する課税標準の特例措置（以下、住宅特例措置）により固定資産税が軽減されています。1月1日時点で既存の住宅を取り壊した場合、新たに住宅を建築中または建築予定の土地であっても、原則この住宅特例措置は適用されません。例外として以下の特例要件（1）～（5）すべてに該当する場合に限り、住宅特例措置が継続して適用されます（通称：建て替え特例(たてかえとくれい)）。要件に該当する方もしくは該当すると思われる方は、那覇市役所資産税課までご連絡ください。

（1）令和7年1月1日時点で住宅用地である。

（2）令和8年1月1日において住宅の新築建替え工事が着手（※1）されており、令和9年1月1日までに完成予定である。

（3）住宅の建替えが、建替え前の敷地と同一の敷地において行われている。

（4）令和7年1月1日時点及び、令和8年1月1日時点での土地所有者が同一人物もしくは親族(民法第725条)（※2）である。

（5）建替えを行っている者が、令和7年1月1日時点での建替え前の住宅の所有者と同一人物もしくは親族(民法第725条)である。（※3）

（※1）建築確認審査の遅れにより、令和8年1月1日までに着手できなかった場合は、建築確認申請を令和8年1月1日までに行っていることが確認でき、かつ、令和8年3月末日までに建替え工事に着手していた時に限り、令和8年1月1日までに着手があったものと同様に取り扱います。「着手」の定義についてはQ＆Aをご参照ください。

（※2）民法725条の親族・・・六親等内の血族、配偶者又は三親等内の姻族。

（※3）建替え前の住宅の所有者の持ち分を含む共有者が住宅の建替えを行っている場合も特例要件（5）に該当します。

Q：「住宅の新築工事に着手」とは、どのような状態を指しますか？　
A：現に水盛り(みずもり)、遣り方(やりかた)、根切り(ねきり)等の住宅の基礎工事に着手している状態を指します。造成工事等の開発行為、地盤改良、地鎮祭等は含まれません。

Q：個人名義の住宅を取り壊して法人名義で住宅を建替えしています。令和8年1月1日で建替え工事中の場合、令和8年度の住宅特例措置は継続適用されますか？
A：建替えを行っている者が、令和7年1月1日時点における建替え前の住宅の所有者と別人格になるため、住宅特例措置は継続適用されません。

Q：令和7年9月に住宅付きの土地を購入し、翌月に取り壊した後に住宅を建替えます。令和8年1月1日で建替え工事中の場合、令和8年度の住宅特例措置は継続適用されますか？
A：土地家屋ともに、令和7年1月1日時点での所有者と異なるため、住宅特例措置は継続適用されません。

※令和8年度課税に向けたパンフレット（PDF：713KB）
※令和7年度課税に向けたパンフレット（PDF：713KB）